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中国楼市为何需要“独立行情”?

2015-11-26 来源:
 
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     当中国政府正为国内房地产业的萎靡不振而焦虑不堪时,亚洲一些其他地区则忙于让楼市降一些温度,这样的情景在三年前还恰恰相反。2015年的上半年,除中国外,亚太区的其他主要市场根据各国国情颁布了一系列立法措施,以希望为房地产降温。当然,并不见得这些国家或地区的经济情况比中国乐观,只是他们并不像中国这样倚仗于房地产对于经济增速的驱动。


     新加坡推出了严格的债务清偿比率,严格限制借方的举债杠杆比率不得超过60%。按照新加坡贸工部在10月14日公布的初步数据,今年第三季度新加坡经济同比增长1.4%,较第二季度2%的增速有所放缓。


     单从近两年来看,新加坡的房地产市场比中国更糟糕,今年早些时候,投资者们相信新加坡房地产价格会进一步下跌,预测跌幅高达11%。瑞银在对新加坡房地产市场2015年展望中指出,该国房价比起最高峰时期已经下跌了3.8%,但是由于还是比2009年的水平仍高出56%。


     香港特区政府在今年将该区印花税增加了一倍,税率最高可达8.5%,并要求商用物业抵押贷款的最高贷款价值比提高至40%。而台湾地区则宣布,将于2016年1月1日开始征收资本收益税等。这些地区楼市的火爆一部分原因是由于中国经济增速的放缓让投资者们考虑将手中的“鸡蛋”分放一些到其他地区。这是中国政府极其不愿意看到的。


     在2015年8月起,中国调整房地产市场外资准入和管理政策,取消外商投资房企办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求,改为投资额在1000万美元到3000万美元的项目,资金要求为全部投资额的40%,投资额为3000万美元以上的项目,资金要求为全部投资额的1/3。这是中国自2006年8月开始执行严格的限制外资投资房地产政策后,首次放松限制。


    此外,对于外国购房者,中国政府对于所有权的限制也有所放松,中国政府在稍早前颁布的“住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知”指出,境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。


     2003年确立房地产行业的国民经济主导地位后,中国的房地产开发投资一直保持了高速增长的状态。


     上海证券首席宏观分析师胡月晓在由其撰写的一篇文章中称,从2003年至金融危机爆发的2008年6年间,中国地产投资增速在20%以上,均速为25.73%。占据中国固定资产投资比重超1/5的地产投资高速增长,直接带动了中国整体投资的快速扩张状态。


     “2012年新一届政府上台后,房地产行业在国民经济中的地位有所弱化,但地产投资在整体投资中的比重仍然接近20%,2012-2014年的比重分别为19.7%、19.7%和18.9%”。


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