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房价下跌带连锁反应 楼市调控进入生死博弈期

2015-12-26 来源:jingmen.net
 
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进入2012年夏季,关于楼市的新闻格外惹眼,调控政策的走向格外引人关注。在某种程度上,当期已经进入楼市调控的生死博弈期,博弈的结果,直接关系到中国房地产市场未来的发展形态,是继续“涨价—调控—降价—刺激—涨价”的老循环,还是步入一个持续稳定的健康发展之路?

房价博弈新闻频频出现

中国指数研究院发布的2012年4月份中国房地产指数系统百城价格指数显示,4月份中国百个城市的住宅均价无论是环比还是同比,都出现了下降。这已经是2011年10月宣告终结房价只涨不跌的神话之后,全国房价环比连续7个月下跌了。

房价下跌,带来一系列连锁反应——

其一是绿城、华门、裕兴、实德等房地产公司陷入“破产传闻”,4月11日,杭州金星房产因资金链断裂而申请破产;4月20日,杭州锦绣天地房地产开发有限公司破产;而更有数据统计显示,光是北京、武汉、四川三地,已有上千家房企从楼市“消失”。

其二,房子不好卖,地价上不去,今年以来,土地市场继续呈现成交冷清态势,主要城市土地出让金收入同比减少47.5%,地方政府财政收入吃紧,各省区市陆续公布的今年一季度财政收支数据显示,非税收入已成为地方财政增收的主力军,对部分省份的增收贡献率达七成。于是一些地方政府坐不住了,5月9日的新闻报道,江苏扬州开始实行“政府奖励个人购买成品住房”的政策——刺激“刚需”的呼声渐起?

其三,房价持续下跌,地产商主动降价,已经买房的人也坐不住了,横幅、赔钱、退房、阻止降价,情绪激动的购房者,一片狼藉的售楼处,杭州、宁波接连上演“房闹”事件,引起全国关注。

其四,“刚需”继续稳坐钓鱼台,虽然部分城市房屋成交量呈现增加的现象,但反弹出现了“中止”的迹象,5月6日发布的最新监测数据显示,40个重点城市中,有七成城市商品房的成交量环比下降,成都、重庆、深圳、杭州等城市降幅在30%以上,舟山同比降幅最大,达83.71%。

其五,作为房地产公司融资主要对象的银行,左右摇摆,一时间部分银行首贷利率出现松动,推出9折、8.5折、8折等不同程度的优惠,但工商银行立刻叫停了其在上海、广州等多地分行的首套房8.5折优惠政策,将房贷利率调回至基准水平;绝大多数银行依然坚持对首套房贷首付必须三成以上,部分银行却将首套房贷首付比例涨至四成。

现行调控政策还将持续

博弈会导致调控政策出现微调,甚至是大幅度变化吗?目前来看,可能性不大,现行调控政策还将持续。

现行调控政策是否会转向?要取决于房价是否回到了合理价位。温总理多次表示:“对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”2011年1月发布的“新国八条”给出的依据,一是“各地的经济发展目标”,二是“居民住房支付能力”。虽然2012年一季报的136家上市房企合计负债14288.6亿元,再创新高,但银监会也已经多次表示,我国银行业可承受房价下跌40%。联合国人居中心研究的结论是,合理房价收入比应为 3~6, 即住房价格应相当于每户居民3~6 年的平均收入,而我国目前房价收入比普遍在10以上,高的城市甚至达到20,当前楼市调控显然还没有到位。

由于还有“各地的经济发展目标”的依据,期待房价下跌50%的可能性并不大,毕竟房地产行业依然是我国的支柱性产业,房地产行业的状况事关数十个行业。如果房价真的下跌50%,对经济发展带来的影响就远不是50%了。目前,房价指数是在缓慢下行,全国平均的跌幅连20%都不到。有专家预测,如果各地都是严格执行现有的调控政策,9月份可能真正的出现较为明显的下跌,房价拐点才会真正到来。4月13日召开的国务院常务会议也明确指出,坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。

从大的经济环境来看,担心房地产业可能出现的巨大变局导致中国经济硬着陆的担心,并不是那么强烈,虽然反映经济景气程度的“采购经理人指数(PMI)”在2011年11月跌破50%,但很快就转正了,2011年12月到今年4月,PMI一直呈现上涨的趋势,已经从去年11月的49%升到今年4月的53.3%。在“加快转变经济发展方式,大力推动经济进入创新驱动、内生增长的发展轨道,优化结构、扩大内需、产业升级、关注民生、自主创新和低碳发展”的主旋律之下,这一轮房地产调控的目标不会轻易放松,前期调控成果不会前功尽弃。

调控政策未来将走向制度建设

如果说这一轮楼市调控的短期目标是着眼于房价,那么,国务院批转《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确说的是“适时扩大房产税试点范围”就是一个明确的信号,未来的政策走向将是着眼于制度的建设,以引导企业理性投资,百姓理性消费,市场持续健康发展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明确表示,“政府调控的目的,是想让市场持续、稳定、活跃。”同日,财政部部长谢旭人也称,“今年将继续推进营业税改征增值税试点,稳步推进房产税改革试点,并进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案。”

当然,在中央坚持一刀切的调控政策执行这么长时间之后,各地房地产市场的差异性已经出现,在保持总体调控政策不变的情况下,地方以保护“刚需”为目的的“差异性调整”政策估计也是允许的,比如,在首套首付的比例和贷款利率上作一些调整,或者对限制外地居民在本地购买商品房的政策进行微调,或者对限购政策中的具体年限、范围、力度等进行有针对性调整等,但主动权和尺度主要取决于各个地方政府及金融机构。

目前,对房地产市场性质的认识,已经基本有了共识,房地产市场既不是一个纯粹的实物资产市场,也不是一个典型的金融市场,而是两者兼而有之,房地产的制度建设既要遵循供求规律,又要遵循风险投资收益规律,应兼顾投资性购买的需要与消费性需求的满足。未来房地产市场的发展,必然会分层,中央经济工作会议说得已经很明确了,“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,针对的是投资投机者,高端市场受到一定程度约束,不可避免;“加快普通商品住房建设,扩大有效供给”,针对的是“刚需”,解决的途径主要还是市场化;“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作”,针对的是城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房,以保障为主。

在未来的制度建设上,值得关注的问题,首推现行土地供应制度的改革,因为它是影响房价的根本因素。对此,国土资源部在2010年已经明确表示“将修改完善土地招拍挂制度”,大的原则是三个“差别化”,即保障性住房和商品房住宅用地出让要实行差别化政策;工业用地和房地产用地出让要实行差别化政策;房价上涨过快的城市和房价上涨不快的城市也要差别化对待。北京、上海也相继试验了“限价出让”的方式,不同的是,一个是限房价,一个是限地价。实际上,土地供应制度改革的关键是加大土地供应,在城市土地有限的情况下,2011年年底,国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》,留下了土地供应很大的想象空间。

至于其他的改革措施,预期是比较明显的。比如,解决地方政府“土地财政”的问题,一方面随着全国个人住房信息系统建设的加快,房产税的推进已经不可避免。另外,改革中央地方“分税制”的呼声也得到了中央一定程度上的回应。又比如,商品房预售的制度,过去人们担心会令楼价上涨,如今又将其归结为“房闹”的根源,在楼市调控已经取得初步成效,房价缓慢下跌的背景下,是否会取消,虽然下结论尚早,但广西率先取消了商品房预售制度并没有被叫停,至少可以说已经默许给了地方决策的权限。

笔者认为,无论如何,经济手段和法律手段会成为未来房地产市场制度建设的主流,限购、限贷、限价等行政色彩鲜明的调控措施,终将逐步退出,我国房地产市场将逐步由一个“政策市场”变成“制度市场”、“法律市场”。

一个真正遵循经济规律的健康的房地产市场,是值得期待的。


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