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今年年底买房难“捡漏” 业内预计明年将量跌价稳

2015-12-26 来源:jingmen.net
 
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临近岁末,按照楼市近几年的“习惯”,在每年的最后一个月,开发商为了冲指标完成任务,或者是为了支付建筑商、供应商等的各种费用,通常会推出一些优惠举措来刺激销售量。对于一些资金紧张的开发商而言,每年的“年关”更是难过,有的甚至要大幅让利以实现回笼现金的目的。

然而,今年的情况却大不相同了。北京青年报记者调查发现,年底各家开发企业能拿出的优惠少得可怜,大部分项目只是推出常规的折扣“应个景”,个别几个楼盘甚至高调宣称年后涨价,看来,想在岁末抄底的买房人恐怕难以如愿了。

上半月只出了4个新盘 少量特价房在年底应个景

近半年来一直在看房的肖女士原本希望在年底买一套改善型的三居室,因为工作在通州区的李宁运营中心,肖女士重点关注了临近的台湖区域的改善型项目。

经过一番考察,肖女士最终将目标锁定在某新房在售的126平方米精装三居室。原本肖女士设想的是年底开发商能为了完成全年任务推出促销政策,捡个便宜,没想到不久前突然接到销售人员的电话,称项目暂时不卖了,不但暂时禁止转账,甚至被告知都不用来案场了。对于这样的变故,肖女士告诉北青报记者,据她了解,项目新一期产品可能要大幅提价,所以销售人员被要求立刻停止转账签约。

肖女士的遭遇并不偶然,许多开发商都因为提前完成了全年任务,准备捂房待涨,并不打算在12月底大规模推盘,导致了12月的在售新盘数量明显减少。北京市房地产交易管理网的数据显示,12月前半个月,仅有4个新盘期房项目获得预售许可证。而在11月上半月,这个数字是14个。

除了可售新盘数量减少外,额外的购房优惠也变得不再有诱惑力,很多项目都是借年底促销之名应个景,推出的都是常规折扣。

位于亦庄线旧宫东站的东亚五环国际 (楼盘资料) 项目,目前在售均价约为23500元/平方米,年底的优惠折扣为电商2万抵4万,一次性付款99折,几乎与常规折扣无异。

此外,龙湖·滟澜新宸(楼盘资料) 在岁末开启了双12购房节,推出特价房,8.8折开售,折后总价约为900万元,虽然相比于千万级别的报价,有明显优势,但特价房数量并不多。

还有准备放出一期房源的项目金玉府(楼盘资料) ,该项目位于海淀区,是西五环内的纯新盘,宣称将在12月底开盘,价格未定,但确定的折扣是12万抵20万元。对于首次开盘的新项目来说,折扣力度也比较常规。不难看出,年底各项目放出的优惠并不如想象中大,很多都是常态的折扣,只是应个景。

多个项目宣称来年涨价

多数公司业绩乐观 险资进入缓解资金压力

虽然涨价已不是个案,但事实上,据北青报记者了解,关于是否涨价,不少项目内部是有明显分歧的。某销售代理机构负责人表示,“代理的多个项目在今年热销之后,项目投资方就找我们谈了多次,目的就是涨价。但是作为一线销售我们并不希望涨价,至少也不希望涨太多,因为毕竟楼市竞争越来越激烈,涨价很可能导致大量积累的客户流失”。

但最终,很多项目还是提价了,而之所以开发商敢于提价,很大程度上是因为今年的“年关”好过了,钱袋子都比较殷实。

北青报记者发现,今年市场转暖,导致大多数开发商已经接近或完成了年初定下的销售目标。比如,万科2015年销售有望达到2500亿元;恒大1500亿元销售目标已在11月提前完成,随后上调目标到1800亿元;中海距离全年目标也仅一步之遥,前11个月的销售额已经超过1100亿元,达到了1249.4亿元,完成全年目标的近93%;龙湖11月已完成全年目标的90.30%,12月卖出52.4亿元就可达标;此外,华润置地(橡树湾 润景公馆) 前11月实现销售金额781.2亿元,提前完成年初制定的780亿元销售目标。

可见,提前完成或者接近完成任务,让各大房企的资金压力明显减少,不少开发商都收紧了房源,积蓄弹药,准备为明年打算。

除此之外,近来保险资金大肆涌入房地产行业,也一定程度上缓解了开发商因为巨额购地款而面临的现金流压力。

上周,金融街公告称,被安邦人寿举牌,和谐保险和安邦人寿合计持有公司约25%股份。而龙头万科也先后被前海人寿和安邦人寿举牌;几乎同时,远洋也宣布第二大股东变更为安邦保险……类似的保险资金大肆进入房地产的情况在今年底尤为明显。

“对多数房企而言,资金链是一个很大困扰,必须通过其他渠道解决资金来源。” 易居智库研究总监严跃进表示,而保险企业的优势恰恰在于资金雄厚,且资金比较灵活。这也降低了房企的融资成本,即便是高价拿地的房企,也会因为险资的进入,大大缓解资金压力。

更多的楼盘,原先案场还有一些买房折扣,却在年底意外地收紧优惠,甚至高调待涨。位于台湖的泰禾拾景园(楼盘资料) ,主打精装修三居室,新一期的对外报价是6万元/平方米。而就在10月,项目的对外报价还是3.5万元/平方米,两个月不到就跳涨了2.5万元。项目的一位销售人员表示,现在在售房源全部是顶着销控表的表价卖,没有优惠,“房子都不够卖的,不用我们宣传,地王一出,房子卖得火爆。” 而销售人员口中的地王就是不久前阳光城创下的楼面价3.8万/平方米,该地块一出,台湖多个项目都宣称未来房价将进入8万元时代,从而顺势提价。

无独有偶,位于八大处的远洋天著(楼盘资料) 春秋项目也高调宣称,从12月1日起,所有产品价格上浮5%。远洋天著春秋副总经理马能超表示,这不会是远洋天著春秋第一次涨价,12月还将推出三栋楼,明年元旦之后“价格还会有一个大幅度的提升”。除此之外,位于京西某商住项目近日也打出“1月1日涨价倒计时”的标语,宣布明年元旦起单价每平方米上涨2000元。

仅从12月入市的三个纯商住宅项目看,普遍也出现报价上涨,涨幅最低5%,最高则达到23%。”亚豪机构副总经理任启鑫提出,基于普宅项目未来供应的减少以及成本的增高,涨价将成为市场的长期特征。

如果说上述的涨价项目,都是区域内的热销盘,由于前期销售火热,顺势提价。那么更多的项目则是因为土地价格高涨,开发商和购房人对未来房价预期也大幅上涨,因此现阶段入市的项目,很多都采用了小幅涨价的措施。

业内人士表示,进入下半年,北京土地市场成交频繁,高价地屡见不鲜。地王成交助推周边项目涨价,已成为涨价盘的一大现象,也让年底捡漏买房成为泡影。不少项目比照周边的高价地王,不安于当前价格;而开发商拿地时,也参照新盘的售价,因此,共同导致了年末多个项目价格的明显提升。

2016年“量跌价稳”是大概率事件

对于当前楼市提价,开发商捂盘积蓄弹药的情况,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,对于2016年的市场预期仍需审慎看待,他认为成交量跌,价格企稳是大概率事件。

胡景晖表示,2015市场的回暖很大程度上是在填补2014年交易量的不足,以北京为例,其近几年来的二手房交易量均值在15万套左右,但2014年不到10.5万,2015则将近20万,2016年很可能回归平均值,如果明年的年度交易量回归至15万套左右,那么2016年的市场就将比2015下降25%左右。全国很多城市都或将面临这样的情况,今年新房交易量比去年多了30%到50%,二手房交易量近乎翻倍,基本上是2009年以来市场最好的一年,但2015年交易量的大增可以说是2014年的触底反弹,如果明年回归到平均水平,交易量就有可能比2015年减少10%到25%。

另外,2015年虽然出台了很多利好政策,但这些政策的边际效应正在逐步递减,同时政策频出也表明了每一个政策的刺激周期在缩短,新常态下,很难有一个政策能让整个市场翻转。

最后,虽然一系列信贷政策让购房人涌入楼市,但由于当前市场偏豪宅化、高端化,实际上跟改善型甚至刚需性购房需求很难匹配,而货币政策虽然一再降低首付比率,但也使得购房人在未来很长时间内月供压力大、资金紧张。因此,预计明年更多高端化住宅的入市,将进一步挤压购买力,很可能出现成交量下跌,价格企稳的情况。


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